○文/凯成地产市场部 张王芳

　　按照正常经济运行规律，任何一个行业的健康发展都应该在一个“自然环境”中以货币为纽带进行交换活动，这里所说的自然环境也就是排除包括政府干预以及各种非市场干扰因素的纯净的市场交易环境，但是这仅仅是理论而已，现实绝非如此，只要与利益挂钩的地方都会被人类的某些意志所左右，尤其是这个据不完全统计上下游产业涉及至少48个行业的庞大的产业链——房地产业。

　　正因为如此，政府这只看得见的“手”与市场规律这只看不见的“手”玩起了太极推手，你退我进，你进我退……或许这是一个行业发展的潜在规律，有业内人士称这为“周期性震荡”。

　　纵观中国房地产30余年的发展史，应该说是有欢有喜，有悲有泣，也曾经风过雨过阳光过，从整体发展里程上看，几乎是每大踏步前进10年就会来一次周期性震荡，其实不然，个人认为这是纯粹的政府性行为而非经济规律。2008年底，为了促进房地产市场平稳较快发展，国务院出台了【国办发 （2008） 131号】文件[1]——《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，该意见主要是为了提振对已经熊了一年的房地产市场，其核心思想主要有三点，其一为加大保障性住房建设力度，其二为进一步故意普通型住房消费，其三为积极支持开发商应对市场的不可预见变化；其中最为关键的为第二条当中，松绑二套房贷以及二手房流转税费减免。这一基调的确定为各地方具体行业信贷政策及土地审批、二手房流转政策指明了方向。事实上，这一招对市场的提振效果好的超出了政策制定者的预期，从目前北京、上海等一线城市的市场行情来看，北京出现楼荒，上海涨幅超过热的发烫的2007同期水平。

　　按照太极推手你进我退，你退我进的原理，目前貌似又到了该出招或者加紧箍咒的时候，个人认为很有可能，理由有三，其一：中国是个正处于高速城市化过程中的国家，城市人口的不断增多，势必会进一步缩小供需比；城市流动人口的增加，住房租赁市场需求必然旺盛。这是大趋势，也就是在未来几十年内，房价上涨的大趋势，政府为了确保实现这一宏伟目标，实时的政府干预是必然的。其二：宽松了一年的房贷政策在促进房地产市场“健康”发展的同时也催生了不少假按揭、骗贷案例，出于保护银行的角度，政府必须出手，因为银行是任何一个国家生存下去的命脉。其三：这是政府的惯用手段，也是除了进行住房制度根本性改革之外的不二法门和唯一手段，不用这招怎么办呢？？？

　　按此推断，2010年政府将会在二套房贷利率方面进行上调，加大二套房贷审批审查力度，进一步控制投资性资金流入。另外在二手房流转年限以及流转税费方面很有可能打回原形，也就是回到“个人住房转让免收营业税年限回到5年、不足5年的全额进行征收营业税”。另外值得关注的是很有可能在住房制度方面进行根本性的变革，近期由几十位专家联名提出的房改制度已获住建部回应，该制度建议稿内容涉及城乡一体化的住房保障体系、城乡住宅使用权的申请、住宅土地使用权的流转与管理等。建议稿提出，将农村宅基地制度与城市住房制度接轨，实施城乡居民一体化的住房保障，这是国家住房建设制度的核心。建议稿提出，城乡居民应享有永久不可转让的住宅土地使用权。有二套房需求的，需要通过商品类住房来实现。对二套房和投资型住房征收不动产税，来调节住房持有领域的闲置行为。[2]