信息背景：天津市日前下发了《关于在市内六区实施新建商品房预售资金监管的通知》，自2009年8月20日起在市内六区实施新建商品房预售资金监管。今后，凡市内六区办理商品房销售许可证进件手续的建设项目，应当签订《天津市新建商品房预售资金监管协议》并设立预售资金监管账户，其资金将纳入新建商品房预售监管范围。

　　在现行的商品房预售模式中，购房者在房屋交付之前即将所有房价款交予房地产开发企业，而开发商一旦出现严重问题，购房者搞不好就房财两空了。在现今的市场环境和法制环境下，开发商故意把楼做成烂尾，卷款潜逃的可能性微乎其微。真正见诸媒体的此类事件非常罕见，但从制度完善性的角度讲，这种潜在风险还是客观存在的。

　　在这个“地王”天天出的时代，某一天某个开发商老总发现刚摘得的“地王”市场地价突然跌到蚀本的地步，相信大家也并不觉得是什么新鲜事儿。但由此导致预售资金被挪用、被占压无法变现、被挪用资金项目无法按时交房甚至烂尾也是完全有可能的。到那时预售房款资金的潜在风险就转化为现实的危机了。

　　现行商品房预售制度确实存在环节漏洞，而取消商品房预售制度的呼声也基本属于“正确的废话”。这样的政策一旦推行，全国性的住宅开发总规模的大幅萎缩自不必说。短期内市场上具备销售资格的住宅上市量瞬间骤降，必将把已经高位的房价再推上九重天。仅仅为了规避风险而由此造成更大的混乱是开发商、购房者乃至政府的任何一方都难以承受的代价。

　　天津市政府这次推出并实施的“预售资金监管制度”正是在现行制度的瑕疵与取消预售制度的声浪之间探索了一条新的解决方案。既实现了购房者的利益制度性保护，也是给开发企业资金运作疯狂行为的程序性约束，更重要的是不容易使执行者产生过高的抗性而扭曲。

　　从经济学上讲，开发商的“拿地冲动”是一种难以抑制的“理性疯狂”。拿今年预售的钱去拿地，明年才有项目可做有饭可吃，这是开发商的一般操作方式。有了钱先去拿地才是大事儿，监管资金申请支付的主要对象——“工程款”反倒是并不着急的事情。工程款是可以施工方先期垫资的，除了年关难过外，其他时间是不急着要钱的。本质上说，就是预售款进账与工程款支付是有一定的时间差的，一般能有6到9个月。抓住这个时间差，使资金价值得到最大限度的利用，最快速度实现“资金-土地-房子-资金”的流转过程才能符合“快鱼吃慢鱼”市场竞争原则。可任何事情都是物极必反的，“快”到了极限也就成了钢丝上的舞蹈，那根钢丝也就是资金链了。所以说，预售资金监管制定的推出正是打乱了开发企业以往的节奏，开发商需要在新的游戏规则下重新调整自己的舞步了。

　　对于资金相对充裕的大型开发企业乃至上市公司来讲，这并不是什么惊天大事。毕竟盘多地多且各开发进程的项目比较均匀，因此资金周转空间比较大，仅仅是资金使用的灵活性稍稍受一点影响。但对于中小规模开发商来说，预售资金监管的影响可就不是小事情了。其拿地能力将受到明显的抑制，规模实力上优胜劣汰在此时将更加严峻。

　　“政策”与“对策”这对矛盾体往往都是相伴而生的。就算是最牛的微软出的软件，不用几天也会被高人破解的。预售资金监管制度大抵也难逃这种规律。凡是天津做项目的开发商，内部研究应对办法的会议应该已经都开过几轮了。听政府的话，按规定要求的办，主动调整自己的资金流计划当然是最中规中矩的主流选择。同时，不理解政府部门的良苦用心，选择打“擦边球”，试图绕过政策，不愿意自缚与人的开发商应该也大有人在。但总的来说，目前还没有人能找出正当的理由来抵制这样一项比较中性的政策规定，这也是对其能成功实施的重要判断因素。

　　一项政策提出来有人“钻空子”并不可怕，能不断调整完善就是好的。换个角度说少数人的“钻空子”，间接意义也是在变相帮助政府完善制度。再者政府在此之前已经搞了将近一年的试点，实操经验也积累一些了。虽然说建立整个监管体系是一项比较复杂的系统工程，可实际运转起来仅仅是个时间早晚的问题。“天津特色”的监管模式一旦探索成熟，在信息化管理基础比较完善的大中城市广泛推行就为时不远了。

　　预售资金监管制度的实施，得到保护的购房百姓们固然是拍手叫好。对开发商来说也不算很难过，“八个锅七个盖”的戏法是不好再变下去了，可遇到些大风大浪时也不至于死得很惨。为世人所诟病的房地产行业的暴利与危局频现，其实就是一个行业发展不成熟期“风险过高、回报过高”的阶段性特征。政府这一次出招，正是认清行业发展规律，顺势而为的将房地产企业引入更加安全的发展轨道。对于稳定市场、规范地产开发行为、保护各方利益，将会起到四两拨千斤的效果。

　　针对房地产市场各种乱象危局，政府、企业、学者、草根各界提出了花样繁多的点子，要么不痛不痒、要么剑走偏锋、更多则是“对症下猛药”。但请不要忘记“是药三分毒”，搞不好副作用很大要害死人的。“预售资金监管制度”不是一剂猛药，却像是给房地产系了一道安全带。

　　开车，请系好安全带！

　　也许你觉得不爽，习惯就好了。