房地产相关知识

　

一、   目规划常用术语

1、  容积率=总建筑面积/建筑用地面积

2、  建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积

3、  绿化率=绿化用地总面积/建筑用地面积

4、  出房率=套内建筑面积/销售面积

二、   销售当中常遇到的建筑物本身的相关术语

1、  层高：是指上层楼板中点至下层楼板中点之间的距离。

2、  净高：是指层高减去楼板的厚度再减掉抹灰层。

3、  开间：是指两个分隔墙中线到中线之间的距离。

4、  进深：是指针对房屋结构而言的房屋纵向距离。

5、  预制楼板：是指在工厂内先预制楼板的板块，施工时安装后以水泥固定。因不必等楼板凝固所以较节省时间，但强度较差。

6、  现浇楼板：是指结构当中的楼板是捆扎完钢筋以后，用混凝土现场浇筑的，而不是工厂内先预制的楼板，再进行安装的。

7、  净使用面积：一般是指不包括公摊面积、1/2外墙及室内分隔墙体的使用空间。

8、  套内建筑面积：一般是指不包括公摊面积但包括1/2外墙及室内分隔墙体的使用空间。

三、   合同中所涉及土地性质相关知识

1、  土地性质：一般在我国全部土地都为社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众所有制。

一般城市内土地均为全民所有制（部分郊区土地除外）。

其中全民所有制具体采取的是国家所有。城市市区的土地全部属于国家所有。

    在现阶段按照国家有关规定，取得土地使用权的途径主要有四种：

（1）   通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得。

（2）   通过国家出让方式取得。

（3）   通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或其他合法形式）。

（4）   通过土地或房地产租赁方式取得。

目前我们常见的有：出让、划拨、转让。

出让土地使用权：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

经出让取得的土地可以进入市场再转让、出租、抵押等活动。

土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

划拨→批准→出让→转让  即划拨的土地经由有批准权的政府部门批准后，可由受让方交纳出让金。

划拨→批准→转让（土地收益上缴国家）

划拨的土地也可以转让，有两种形式：

一种是：报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；

另一种是：可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。